资金危局如影随形

　　其实，涉房上市公司在楼市萧瑟时期，不仅业绩受累，更可能因此堵了公司融资大门。

　　2月1日，天富热电(600509.SZ)发布业绩预告称，2011年净利润预增150%—200%。而此番预增，就在于去年年底天富热电转让子公司天富房产公司，获得股权转让收益3亿元以上，而若扣除转让收益净利润，其2011年净利基本和上年持平。

　　但天富热电转让房地产公司股权获得收益只是表象，更深层次的原因则在于，其定增申请一直悬而未决。2011年4月，公司拟以不低于10.50元/股的价格定向增发不超过2亿股，募集资金总额不超过25亿元，用于建设2×300MW热电联产扩建工程，此次剥离房地产业务后意在促使融资审批加速。

　　地产业务成融资重组“累赘”并非杞人忧天，此前，万方地产(000638.SZ)、招商地产(000024.SZ)等12家上市房企撤回了增发申请，并且包括*ST兴业(600603.SH)、实达集团(600734.SH)、*ST吉药(000545.SZ)在内的多家上市公司涉及房地产业务的重大资产重组被迫终止，成为受制于房地产调控案例。

　　根据宏达股份预盈公告，预计2011年1-12月份实现归属于上市公司股东的净利润约为4000万元—6000万元，业绩变动原因系转让所持成都宏达置成房地产开发有限公司的股权产生投资收益所致。

　　按照宏达股份2011年5月公告，其旗下置成房产98%的股权，以11.93亿元转让给控股股东控股子公司世纪房地产，实现转让收益约7亿元。

　　剥离房地产业务之后，宏达股份在当年11月披露非公开发行预案，拟以不低于11.34元/股的价格非公开发行不超过4.4亿股，募集不超过50亿元，用于钼铜多金属资源深加工综合利用项目建设及补充公司流动资金。显然，宏达股份“退房”也是为了再融资。

　　而为了清理融资“绊脚石”，海南航空(600221.SH)、合肥百货(000417.SZ)等都将地产业务出售，以期实现再融资目的。

　　而自2010年4月国务院出台新“国十条”之后，房企重组和再融资需获得国土资源部的意见，证监会也明确表态暂缓受理。

　　房地产业的经营压力越来越大，涉房上市公司“退房”除了可以打开融资渠道关卡，还在于房地产风险释放带来的业绩下滑和资金拖累。

　　主营食品的恒顺醋业(600305.SH)已经被房地产“拉下水”，根据其业绩预减公告，公司2011年度业绩比去年同期减少50%以上，原因就在于公司老厂区土地未能如期变现，加之国家对房地产行业的宏观调控，商品房市场成交低迷，公司房地产销售下降，导致效益同比大幅下降。

　　曾经医药股黑马的中恒集团(600252.SH)，1月18日披露的业绩快报仅为4亿元净利润，与2010年年报提出的2011年实现净利润6亿元目标相差甚远，更远低于市场预期的8亿元净利润，其股价随之连续出现两个“一字”跌停板。

　　而中恒集团给出的业绩与经营目标净利润差异的两个原因，其中一个就是公司未能如期转让钦州恒祥豪苑等房地产项目。

　　由于投资者群情汹涌，中恒集团控股股东广西中恒实业只得承诺采取稳价措施，通过上证所交易系统增持公司股票2605542股，占公司总股本的0.24%。

　　但大股东增持上市房企股份，也被市场视作存在“钓鱼”融资的预期，尽管增发配股通道受阻，但出让项目公司股权、民间借贷、发债、发行信托产品等，同样能够维持资金生命线。

　　2月3日，华侨城A公告表示，截至2012年2月2日，华侨城集团共增持公司股份11848499股，约占公司总股本的0.212%。此前的2011年10月26日，华侨城A发布公告称，公司控股股东华侨城集团通过二级市场增持公司股份，并计划在12个月内增持不超过公司总股本2%的股份。

　　而1月30日，冠城大通亦披露，控股股东丰榕投资通过上证所交易系统增持公司216.37万股，占公司已发行总股份的0.29%。丰榕投资还拟在未来12个月内继续增持公司股份，累计增持比例不超过公司已发行总股份的2%。

　　房地产公司的融资渠道持续收窄、融资成本持续攀升是不争的事实，数据显示，截至2011年10月30日有可比数据的108家房地产行业上市公司之中，资产负债率在50%以上的有87家，占比高达80.56%。截至2011年第三季度末，上述108家房企合计背负9928亿元债务，负债总额与资产总额比高达73%，平均每家负债109亿元，较上年同期增四成，较同年上半年增加十分之一。

　　国泰君安研究报告显示，按照目前的口径计算，2012年房企的资金缺口量将达到1.35万亿元。

　　根据中金公司统计数据，2010年和2011年新增房地产信托估计为5000亿元，占到存量信托的70%。由于房地产信托产品的期限多在1.5年到3年之间，按照1.5—2 年的发行期限，总还款额7000亿的房地产信托还款期集中在今年起的三年内。

　　国泰君安研报认为，地产信托资金一般的资金年回报率达15%—20%，远高于银行贷款，大大增加了房企的融资成本，同时压缩着房企的利润空间。

　　中金公司预估，2012年预计到期信托规模2234 亿，总还款额约2500 亿，2013年预计到期信托规模2816 亿，总还款额约3100 亿。2012年分季度来看，3 月到期约220 亿元，是小高峰，7 月起则是到期大高峰，每月均在300 亿元以上。

　　不仅如此，多位房地产业内人士均认为，房地产企业除银行贷款、信托资金之外，还有到期或即将到期的离岸私募债、房地产基金、民间借贷等，预计总计金额高达2万亿元以上。

　　而据央行公布的统计数据，2011年全年房地产新增贷款虽较前一年下降38%，但累计新增贷款亦达到1.26万亿元。

　　巨大资金重压之下，房企不得不采取多渠道融资来自救，根据名流置业(000667.SZ)1月12日公告，其子公司沈阳印象名流置业有限公司拟向公司第二大股东北京国财借款4亿元，期限为12个月，借款年利率为6.56%。而数据显示，今年1月以来共有8家上市房企的股东9次质押其持有的全部或部分股份，合计质押5.8亿股，去年上市房企股东所质押的股份达到165.87亿股。

　　此外，北京中原市场研究部的统计数据显示，2011年全年，房地产行业规模股权变动超过124宗，交易金额471.76亿，同比2010年，分别上涨47.6%、185.5%。

　　虽然种种迹象表明房企的资金危局已经悄然而至，但2月1日证监会公布的IPO申报企业名单显示，大连万达商业地产、富力地产和首创置业的IPO申请赫然在列，这是否表明在地产危言之下，监管思路已经开始逐渐放松?

　　最近这轮房价下跌，主要是从去年的第三季度开始，但房价跌多少才算是“合理回归”，政府从来没有给出定量的说法，而调控已从“坚定不移”换成了“巩固成果”， 这是否意味着，政府是不是也不希望房价立刻大跌?

　　因此，楼市下跌是现状，但或许已经在股价里了，而投资是投资未来，未来的方向，是货币放松和政策微调。